Un desahucio en España es un procedimiento judicial, nunca una actuación directa del propietario, que se tramita mediante juicio verbal conforme a la Ley de Enjuiciamiento Civil (Ley 1/2000) y que puede iniciarse por impago de la renta, por finalización del contrato o por ocupación sin título. No existe un plazo único de duración porque depende del juzgado y de si el inquilino se opone, paga la deuda o abandona la vivienda antes de la vista.
Tanto si eres inquilino como propietario, conocer el marco legal aplicable te permite anticipar los pasos del procedimiento y las opciones reales de defensa. A continuación se explica cómo funciona cada tipo de desahucio y qué garantías prevé la normativa vigente.
Qué normas regulan el desahucio en España
El procedimiento se apoya en tres textos legales principales:
- La Ley de Enjuiciamiento Civil, que en sus artículos 437 y siguientes regula el juicio verbal, cauce procesal para los desahucios, y en el artículo 440 establece el requerimiento al demandado y el plazo para contestar.
- La Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994), modificada por la Ley 4/2013, el Real Decreto-ley 7/2019 y, más recientemente, por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, que introdujo obligaciones adicionales de información sobre la condición de gran tenedor del demandante y la situación de vulnerabilidad del ocupante.
- El Código Civil, cuyos artículos 1555 y 1569 regulan las obligaciones del arrendatario y las causas de resolución del contrato de arrendamiento.
Desahucio por falta de pago: cómo se tramita
Es la causa más habitual de desahucio. El artículo 27.2 de la LAU considera el impago de la renta causa de resolución del contrato. El procedimiento sigue, a grandes rasgos, estos pasos:
Requerimiento y demanda
El propietario puede requerir el pago de forma fehaciente, aunque no siempre es obligatorio antes de demandar. La demanda se presenta ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde se encuentra la vivienda, que es el competente conforme a las normas generales de competencia territorial de la LEC.
Contestación y enervación
Según el artículo 440 de la LEC, el inquilino dispone de un plazo para contestar y puede, conforme al artículo 22.4 de la misma ley, enervar la acción de desahucio pagando la totalidad de lo adeudado más los intereses y costas que correspondan, antes de la celebración de la vista. Esta posibilidad de enervación no cabe si el arrendatario ya la utilizó en una ocasión anterior respecto del mismo contrato.
Vista y sentencia
Si no hay pago ni acuerdo, se celebra la vista judicial y el juzgado dicta sentencia. No existe un plazo legal fijo de duración total del procedimiento: depende de la carga de trabajo de cada juzgado y de si se formula oposición.
Desahucio por expiración del contrato o por precario
Cuando el contrato de arrendamiento ha finalizado y el inquilino no abandona la vivienda, o cuando una persona ocupa un inmueble sin título ni pago de renta (precario), el propietario puede acudir también al juicio verbal, en este último caso amparado en el artículo 250.1.2 de la LEC, que prevé esta vía específica para recuperar la posesión frente a quienes disfrutan de un inmueble sin título.
Ejecución hipotecaria y desalojo de la vivienda habitual
Cuando el desalojo deriva de un impago hipotecario, el procedimiento se rige por las normas de ejecución hipotecaria de la LEC y por la Ley 1/2013, de medidas para reforzar la protección de los deudores hipotecarios, que estableció el Código de Buenas Prácticas para entidades adheridas, con medidas como la reestructuración de la deuda, la quita o la dación en pago en determinados supuestos de vulnerabilidad. La Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, también incorporó garantías adicionales para el prestatario, como la obligación de información precontractual reforzada y límites a los intereses de demora.
Protección de personas vulnerables en el desahucio
La Ley 12/2023 reforzó la intervención de los servicios sociales en los procedimientos de desahucio. El juzgado debe comunicar la existencia del procedimiento a los servicios sociales competentes cuando se detecten indicios de vulnerabilidad, y la ley prevé la posibilidad de suspender el lanzamiento mientras se valora la situación social de la familia afectada, con un tratamiento distinto según el demandante sea un gran tenedor o un propietario particular. Las condiciones y plazos concretos de esta suspensión conviene verificarlos en cada caso con el letrado, porque la aplicación práctica varía según el juzgado y la comunidad autónoma.
Qué puede hacer el inquilino frente a una demanda de desahucio
- Revisar si puede enervar la acción pagando la deuda completa antes de la vista.
- Solicitar el beneficio de justicia gratuita si sus ingresos no superan los umbrales fijados por la Ley 1/1996, de asistencia jurídica gratuita, para que un abogado y procurador de oficio le asistan.
- Acudir a los servicios sociales municipales para acreditar una situación de vulnerabilidad, si existe.
- Negociar con el propietario un aplazamiento o un plan de pago antes de que el procedimiento avance.
Qué puede hacer el propietario para recuperar la vivienda
El propietario debe acreditar el título que le legitima (contrato de arrendamiento, escritura de propiedad) y, en caso de impago, la cuantía adeudada. Conviene conservar los requerimientos de pago y las comunicaciones con el inquilino, porque son prueba relevante en el juicio. Las personas físicas están exentas del pago de tasas judiciales desde la reforma operada por el Real Decreto-ley 1/2015 sobre la Ley 10/2012, reguladora de determinadas tasas en el ámbito de la Administración de Justicia, por lo que el coste principal del procedimiento suele limitarse a los honorarios de abogado y procurador.
Preguntas frecuentes
¿Puedo evitar el desahucio pagando la deuda antes del juicio?
Sí, mediante la enervación prevista en el artículo 22.4 de la LEC, pagando toda la cantidad adeudada más intereses y costas antes de la vista, salvo que ya hayas enervado una vez anteriormente respecto del mismo contrato.
¿Cuánto tarda un desahucio en España?
No hay un plazo legal fijo de duración total. Depende de la carga del juzgado correspondiente, de si el inquilino se opone y de si se solicitan suspensiones por vulnerabilidad, entre otros factores.
¿Qué pasa si no puedo pagar un abogado?
Puedes solicitar el beneficio de justicia gratuita conforme a la Ley 1/1996, de asistencia jurídica gratuita, si tus ingresos no superan los límites legales establecidos, y se te asignará abogado y procurador de oficio.
¿El propietario puede cambiar la cerradura sin orden judicial?
No. El desalojo solo puede ejecutarse mediante resolución judicial y con intervención de la comisión judicial correspondiente; actuar por cuenta propia puede acarrear responsabilidad penal y civil para el propietario.
¿Qué ocurre si hay menores o personas dependientes en la vivienda?
El juzgado debe valorar la comunicación a servicios sociales y, en su caso, la posible suspensión temporal del lanzamiento si se acredita vulnerabilidad, conforme a las previsiones de la Ley 12/2023, aunque la aplicación concreta depende de cada procedimiento.