Un desahucio por impago de alquiler en Cornellà de Llobregat se tramita como juicio verbal ante el Juzgado de Primera Instancia que corresponda a la vivienda arrendada, y el inquilino cuenta con plazos legales concretos para pagar la deuda, enervar la acción o defenderse antes de que se ejecute el lanzamiento. Conocer estos plazos es esencial porque, una vez admitida la demanda, el procedimiento avanza con rapidez y las oportunidades de reacción son limitadas en el tiempo.
Cuándo puede iniciarse un desahucio por impago
El artículo 27.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece la falta de pago de la renta como causa de resolución del contrato de arrendamiento. No existe un número mínimo de mensualidades impagadas: basta con dejar de abonar una renta para que el arrendador pueda iniciar la vía judicial, aunque en la práctica muchos propietarios esperan a acumular algún retraso antes de actuar.
Fases del procedimiento en Cornellà de Llobregat
Requerimiento previo de pago
Antes de acudir al juzgado, es habitual que el arrendador envíe un burofax o comunicación fehaciente reclamando las cantidades debidas. Este paso no es obligatorio por ley para poder demandar, pero tiene relevancia procesal: si el arrendador requiere el pago de forma fehaciente con una antelación mínima de treinta días a la presentación de la demanda, el inquilino pierde después la posibilidad de enervar la acción, conforme a lo previsto en el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).
Presentación de la demanda de desahucio
Si la deuda no se regulariza, el propietario presenta la demanda ante el Juzgado de Primera Instancia de Cornellà de Llobregat correspondiente al domicilio del inmueble. El procedimiento se tramita por los trámites del juicio verbal, regulado en los artículos 437 y siguientes de la LEC.
Requerimiento judicial y posibilidad de enervar la acción
Admitida la demanda, el Letrado de la Administración de Justicia requiere al inquilino, conforme al artículo 440.3 de la LEC, para que en el plazo de diez días hábiles opte por una de estas vías: pagar la deuda, desalojar la vivienda o contestar a la demanda oponiéndose. Esta posibilidad de pagar para detener el proceso se conoce como enervación de la acción de desahucio, prevista en el artículo 22.4 de la LEC. El inquilino solo puede enervar una vez; si ya lo hizo en un procedimiento anterior por el mismo contrato, no podrá volver a hacerlo.
Vista oral y sentencia
Si el inquilino se opone, se señala vista oral en la que ambas partes exponen sus alegaciones y pruebas ante el juzgado. El tiempo que transcurre entre la admisión de la demanda y la celebración de la vista depende de la carga de trabajo del juzgado en cada momento, por lo que no existe un plazo fijo aplicable con carácter general. Tras la vista, el juzgado dicta sentencia, que normalmente se pronuncia en pocos días o semanas desde la celebración del acto.
Lanzamiento o desalojo
Si la sentencia es desfavorable al inquilino y no se abona la deuda, el propietario puede solicitar la ejecución y el lanzamiento, es decir, el desalojo efectivo de la vivienda con intervención judicial, conforme a las normas sobre ejecución de la LEC. El inquilino es notificado de la fecha del lanzamiento con antelación suficiente para poder organizarse.
Derechos del inquilino frente al desahucio
El inquilino demandado tiene derecho a ser asistido por abogado y procurador, y puede solicitar el beneficio de justicia gratuita si acredita no disponer de recursos económicos suficientes, conforme a la Ley 1/1996, de Asistencia Jurídica Gratuita. Además, las personas físicas que actúan como demandadas en este tipo de procedimientos no están obligadas al pago de la tasa judicial, de acuerdo con la Ley 10/2012, de 20 de noviembre, en su redacción tras la reforma operada por el Real Decreto-ley 1/2015.
Qué hacer si recibes una demanda de desahucio
Lo primero es no dejar pasar los plazos. Conviene revisar con atención la fecha de notificación y el plazo de diez días para contestar o pagar, y valorar si es posible reunir la cantidad adeudada para enervar la acción si todavía se tiene esa opción disponible. Si existe una causa de oposición, como un pago ya realizado, una compensación pendiente o un defecto en la reclamación, es recomendable buscar asesoramiento jurídico antes de que venza el plazo de contestación.
Negociar con el propietario
En muchos casos resulta posible llegar a un acuerdo extrajudicial con el arrendador, ya sea mediante un aplazamiento del pago, un fraccionamiento de la deuda o la entrega voluntaria de la vivienda a cambio de más tiempo para buscar alojamiento. Estos acuerdos, si se alcanzan, conviene documentarlos por escrito para evitar malentendidos posteriores.
Situaciones de especial vulnerabilidad
En determinados supuestos, cuando existen circunstancias de vulnerabilidad económica o social acreditadas, pueden activarse mecanismos de coordinación entre el juzgado y los servicios sociales del Ayuntamiento de Cornellà de Llobregat antes de ejecutar el lanzamiento. La aplicación concreta de estas medidas depende de la normativa vigente en cada momento, por lo que es recomendable comprobar su situación actualizada en el propio procedimiento judicial o ante los servicios sociales municipales.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo tengo para pagar la deuda y evitar el desahucio?
Tras el requerimiento judicial, dispones de diez días hábiles para pagar, desalojar o contestar a la demanda, según el artículo 440.3 de la LEC. Pagar dentro de ese plazo permite enervar la acción si no se ha hecho antes y si no hubo requerimiento fehaciente previo con treinta días de antelación.
¿Puedo quedarme en la vivienda si no tengo adónde ir?
No existe un derecho general a permanecer indefinidamente en la vivienda una vez dictada sentencia firme de desahucio, aunque en casos de vulnerabilidad acreditada pueden existir vías de coordinación con los servicios sociales para buscar una solución habitacional antes del lanzamiento.
¿Qué pasa si no contesto a la demanda de desahucio?
Si no contestas ni pagas en el plazo señalado, el procedimiento sigue adelante y es probable que el juzgado dicte sentencia de desahucio sin más trámite, por lo que conviene actuar dentro del plazo establecido.
¿Tengo que pagar tasas judiciales como inquilino?
No. Las personas físicas están exentas del pago de la tasa judicial en estos procedimientos, conforme a la Ley 10/2012 tras su reforma por el Real Decreto-ley 1/2015, sin perjuicio de que puedan existir otros gastos como los honorarios de abogado y procurador si no se dispone de justicia gratuita.
¿Puedo negociar con el propietario antes de llegar a juicio?
Sí, en cualquier momento del proceso, incluso después de presentada la demanda, es posible llegar a un acuerdo con el arrendador sobre el pago de la deuda o las condiciones de salida de la vivienda, siempre que ambas partes estén dispuestas a negociar.